LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CREDITOS INMOBILIARIOS

Me consta la existencia de muchas reticencias y temores, producto entre otras causas del general desconocimiento, acerca de la nueva regulación normativa de los contratos de crédito inmobiliario desarrollada por la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Me consta por comentarios de compañeros y consultas y aunque algo tarde (debido a mis otros compromisos y obligaciones), tal y como me comprometí, quiero hacer un análisis, quizás exiguo de los caracteres y novedades más destacadas de esta reciente y desconocido normativa.

I.- OBJETIVOS

De todos es conocido, el relevante papel para la estabilidad económica general; para el crecimiento económico del país; para garantizar y hacer efectivo el derecho, acceso y disfrute a una vivienda digna (en este caso, en propiedad), y también para el principio de seguridad jurídica, de una adecuada regulación jurídica de los contratos de crédito inmobiliario. Por todo ello, el acceso a un crédito hipotecario en condiciones agiles, competitivas, eficaces y jurídicamente seguras, constituye un elemento clave. A su vez, otro objetivo consiste en reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación, evitando así la ejecución en vía judicial de este tipo de préstamos. Alternativamente a ello, hay que sumar el hecho de la obligatoriedad de la trasposición al Derecho Interno de la de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de Febrero de 2014. No está de más recordar que según el párrafo 3º del Art. 283 del TFUE, una Directiva obliga al Estado miembro destinatario en cuanto al resultado que deba conseguirse, dejando, sin embargo, a las autoridades nacionales la elección de la forma y de los medios, es decir, es una disposición normativa de Derecho comunitario de obligado cumplimiento que vincula a los Estados de la UE o, en su caso, al Estado destinatario en la consecución de objetivos concretos en un determinado plazo pero dejando, a las autoridades internas competentes la debida elección de la forma y los medios adecuados a tal fin. Por ello y aunque el Art. 42.1 de la Directiva otorga a los Estados miembros como fecha máxima, la del 21 de Marzo de 2016, para adoptar y publicar las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la Directiva, así como para informar de ello a la Comisión, ya iba siendo hora de que España cumpliera con su obligación y con el carácter obligatorio de la Directiva que predica la propia Directiva en su Art. 41.

II.- ESTRUCTURA NORMATIVA

La Ley se estructura en 4 Capítulos, que contienen 49 Artículos; 12 Disposiciones Adicionales; 5 Disposiciones Transitorias; 1 Disposición Derogatoria y 16 Disposiciones Finales, amén de 2 ANEXOS dedicados, el primero al FEIN (Ficha Europea de Información Normalizad) y el segundo, al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El Capítulo I (Arts. 1 a 4), recoge las Disposiciones Generales que alcanzan al objeto; al ámbito de aplicación; al carácter irrenunciable de los derechos que se reconocen a los prestatarios y a las definiciones a efectos de la Ley.

El Capítulo II (Arts. 5 a 25), establece las normas de protección, transparencia y de conducta orientadas a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo, dotado de un mayor grado de confianza de los prestatarios en las entidades prestamistas.

El Capítulo III (Arts. 26 a 43), determina el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios.

Finalmente, el Capítulo IV (Arts. 43 a 49), se dedica a la regulación del régimen sancionador.

 

III.- NOVEDADES INTRODUCIDAS

1) Se establece y extiende como ámbito de aplicación de la norma a todas las personas físicas prestatario, fiador y garante, independientemente de que sean o no consumidores (Art. 2), lo que permite beneficiar dentro de la protección normativa a, entre otros destinatarios la de los autónomos;

2) Se establecen normas de transparencia y conducta que imponen obligaciones a prestamistas e intermediarios de crédito;

3) Se regula minuciosamente la fase precontractual estableciéndose (Art. 10), la información personalizada que se facilitará mediante la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) garantizándose que el prestatario tenga a su disposición la totalidad de información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo y se pueda así considerar cumplido el principio de transparencia (información que precise para comparar los préstamos disponibles en el mercado; para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo una vez conocidas las necesidades, situación financiera y preferencias del prestatario);

• Durante 10 días naturales previos a la firma del contrato (Art. 10.1), el prestatario ha de ser informado del contenido material del contrato, así como de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas;

• Se atribuye al notario autorizante (Art. 15), la obligación de verificar que la documentación aportada cumple los requisitos previstos en el artículo 14.1, así como la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando las dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar los plazos y requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material. Ello constituirá prueba en beneficio de ambas partes de que el prestamista ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos la documentación, y el prestatario podrá ejercer su derecho a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga; y,

• Las innovaciones en la fase precontractual derivadas de la aplicación de la Ley, no serán de aplicación (salvo atribución de efectos retroactivos), a la cartera hipotecaria concedida.

4) Se establecen normas tasadas de conducta que tanto prestamistas como intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados por aquellos, deberán cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, entre ellas, las siguientes:

a) El personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos deberá cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades (Art. 16.1);

b) Se prohíben las ventas vinculadas, entendidas estas como ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos cuando el contrato de préstamo no se ofrezca también por separado (Art. 17.1);

c) Se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y los asesores, estableciendo una gestión sana y eficaz del riesgo, impidiendo el ofrecimiento de incentivos que favorezcan una contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de una asunción de riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista (Art. 18.1). Se establece que la remuneración del personal de los prestamistas y los asesores no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas, ni del volumen de préstamos contratados (Art. 18.4); y,

d) Se limita la actividad de asesoramiento que sólo podrá ser prestada por intermediarios de crédito inmobiliario, prestamistas inmobiliarios y representantes designados por cualquiera de los anteriores (Art. 19.1).

5) Se establece el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a una moneda alternativa (Art. 20.1), entendida esta como la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, o la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión. El prestamista tiene la obligación de informar periódicamente al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento que pudiera producirse, así como del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario (Art. 20.3);

6) Se establece el derecho del prestatario a reembolsar en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado, todo o parte del préstamo sin soportar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial (Arts. 23.1 y 23.4). Únicamente se satisfará compensación o comisión a favor del prestamista cuando exista pérdida financiera (Art. 23.8) o cuando el reembolso se produzca en periodo inferior a 3 años (Art. 23.6); se abaratan las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable y se eliminan a partir de los 5 años de vigencia del contrato (Art. 23.7);

7) Se limita la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada para los negocios jurídicos de subrogación y novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo, compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada que en todo caso no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. Se anula la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, a partir del tercer año en la conversión a tipo fijo (Art. 23.6);

8) Se estipula un nuevo régimen del vencimiento anticipado, mediante el cual éste sólo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo y de una determinada envergadura y reúna los siguientes requisitos (Art. 24.1):

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

• 3% del capital concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo; y,

• 7% del capital concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de duración del préstamo.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole, al menos, un mes de plazo, con la advertencia de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

No se admitirá pacto en contrario respecto a las reglas e indicaciones del Art. 24.1 (Art. 24.2).

9) Se delimita el interés de demora que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán capitalizarse (Art. 25.1). No se admitirá pacto en contrario respecto a las reglas e indicaciones relativas al interés de demora (Art. 25.2);

10) Se establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido 9 impagos mensuales o el 2% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo, o bien, 12 impagos mensuales o el 4% del capital en la segunda mitad;

11) Se regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, supervisión que corresponderá al Banco de España o al órgano competente de la Comunidad Autónoma (Art. 33.1). Tales intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los registros señalados por Ley (Art. 27.1) así como disponer de un nivel de conocimientos y competencia adecuados; poseer reconocida honorabilidad comercial y profesional; carecer de antecedentes penales por haber cometido delitos graves contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras; y, no haber sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido rehabilitados (Art. 29.3);

12) Se establece un determinado régimen de responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de los representantes designados mediante garantías que los representantes designados cumplan con los requisitos, garantía que se efectuará mediante seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario (Art. 38.1). Asimismo, los intermediarios de crédito inmobiliario serán responsables frente a las autoridades competentes y a los prestatarios, de supervisar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia de los representantes designados y del personal de estos últimos (Art. 38.2). Si el representante designado lo ha sido por un intermediario de crédito inmobiliario vinculado a un único prestamista, éste último responderá de toda acción u omisión del representante designado realizada en nombre del intermediario de crédito inmobiliario vinculado (Art. 38.3); y,

13) Se establece la obligación atribuida a los poderes públicos de implementar medidas de fomento de la educación de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratación de préstamos y la gestión de deudas; de los derechos que ostentan los consumidores; de su forma de ejercitarlos; y de las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, prestamistas, intermediarios inmobiliarios y sociedades de tasación (DA Tercera Uno).

IV.- DISTRIBUCION DE GASTOS HIPOTECARIOS

He querido incardinar esta nueva situación jurídica en un apartado diferenciado habida cuenta de la importancia que suponen el devengo de los gastos hipotecarios, según sean estos a cargo del prestamista o del prestatario. Así, la normativa La Ley atribuye distribuye los gastos a asociados a la concesión del préstamo hipotecario de la siguiente manera:

1) Gastos a asumir por parte del prestatario:

- Gastos de tasación del inmueble (Art. 14.1.e.i)

2) Gastos a asumir por parte del prestamista:

- Gastos de gestoría administrativa (Art. 14.1.e.i);

- Coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario (Art. 14.1.e.ii);

- Gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad (Art. 14.1.e.iii);

- ITP y AJD, conforme a la normativa tributaria (Art. 14.1.e.iv); y,

- Gastos de las copias de la escritura de préstamo hipotecario los asumirá quien las solicite (Art. 14.1.e.ii).

V.- CONCLUSIONES

Todos los numerosos cambios normativos, desgraciadamente, me hacen llegar a la conclusión que repercutirán negativamente en el prestatario, bien mediante su traslación indirecta al mismo, vía subida de tipos de interés, además de que acaecerá una segura limitación del acceso al crédito inmobiliario.

Únicamente en caso de que la aplicación y desarrollo de la Ley genere una genuina y verdadera confianza en el mercado del crédito inmobiliario (recordemos que el negocio del crédito se encuentra basado en la confianza mutua entre prestamista y prestatario), los prestamistas podrán permitir el acceso en mejores condiciones a los prestatarios. Ojalá suceda así. Redundará en beneficio de ambos y de la situación macroeconómica de España.