José Ramón López en beBee en Español, Jurídico, Derecho Freelance • joseramonlopez.net 3/11/2016 · 3 min de lectura · +300

Cómo cambiar de administrador de fincas de forma sencilla.

Cómo cambiar de administrador de fincas de forma sencilla.

Cambiar de administrador de fincas es una de las gestiones más desagradables a las que una comunidad de vecinos puede enfrentarse.

En la gran mayoría de casos, tras el deseo de cambiar de administrador existe una situación de descontento y/o de desconfianza por parte de la comunidad hacia el administrador de fincas.

Está bastante arraigada en muchos propietarios la idea de que cambiar de administrador de fincas es una gestión muy complicada o que implica mucho papeleo o trabajo.

A continuación vamos a ver cómo cambiar de administrador de fincas es una gestión que puede ser desagradable pero no complicada. Además te explicamos cómo gestionamos todo en EDISA SERVICES para que quien desee cambiar de administrador de fincas pueda hacerlo con solo una llamada.


Cuando se toma la decisión de cambiar de administrador de fincas suelen haber diferentes motivos como que no presente con claridad las cuentas de la comunidad, mala gestión a la hora de resolver incidencias, no está cuando se le necesita (sí para cobrar), hace lo que le da la gana sin consultar asuntos importantes con el presidente, las cuotas de la comunidad se disparan pero los servicios funcionan pésimamente, etc…

Sea cuales sean los motivos por los que queramos cambiar de administrador de fincas los pasos a seguir para cambiar a otro son los siguientes.


Pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas

Primero hay que asegurarse si existe algún contrato firmado con el administrador. Si es así habrá que leer bien las condiciones existentes, especialmente relacionadas con la duración de su cargo. Lo normal es que el administrador de fincas tenga un año de gestión contratado. Si no hay ningún contrato lo más probable (y lógico) es que la duración en el cargo aparezca en las actas.

Si su contratación es por un año (que es lo habitual) hay que tener en cuenta que habrá que indemnizar al administrador con los honorarios pendientes hasta el mes de renovación de su cargo.

Cabe la excepción en el caso de que la cesión sea debida a una causa justa y demostrable. Esto lo debe calificar un juez y en todo caso no será motivo para no pagar los honorarios pendientes -si los hubiera- la falta de confianza en su gestión o el descontento más o menos generalizado. Deben haber hechos concretos de incumplimiento de sus obligaciones o negligencia profesional.

Hay dos formas de destituir al administrador de fincas:

  • Mediante una Junta Extraordinaria que fije como punto en el orden del día el cese del actual administrador y nombramiento -si procede- de uno nuevo.
  • Esperar a que se celebre la Junta General Ordinaria en la que uno de los puntos obligatorios en el orden del día será la renovación de cargos, tanto del administrador, el presidente y el vicepresidente.

Antes de que se celebre la Junta Extraordinaria u Ordinaria es recomendable que el presidente y los propietarios celebren una reunión informal para explicar los motivos por los que se quiere cambiar de administrador de fincas.

En esa reunión informal se fijará un plazo de entre 15 o 20 días para solicitar presupuestos a otros administradores de fincas y que estos puedan ir a la comunidad y entrevistarse.


Ahora vamos a ser un poco más específicos aún con los pasos a seguir en dichas Juntas (extraordinaria u ordinaria):

La Junta Extraordinaria debe ser convocada por el presidente de la comunidad o a petición del 25% de los propietarios, según el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Debe indicarse como punto en el Orden del día el cese del actual administrador, junto con la posibilidad de elegir uno nuevo.

Cómo cambiar de administrador de fincas de forma sencilla.

La citación de esta Junta Extraordinaria debe hacerse con antelación suficiente para informar a todos los propietarios. Legalmente no se especifica un tiempo mínimo, pero conviene hacerlo -por razones obvias ya que es un asunto de gran importancia- al menos con 10  o 15 días de antelación.

Lo ideal es que no es conveniente que el actual administrador de fincas sea convocado a la Junta, ya que conviene que los propietarios puedan decidir de forma libre y sin presiones de ningún tipo.


Celebrada la Junta Extraordinaria, para aprobar el cese del actual administrador se requiere:

En 1ª convocatoria mayoría de 3/5 partes, es decir, del 60% de los propietarios que a su vez represente el 60% de las cuotas.

En 2ª convocatoria por mayoría simple, la mitad más uno, es decir, el 51% de los propietarios asistentes que a su vez representen el 51% de las cuotas de participación.

El acta debe firmarse por el Presidente y el Secretario dentro de los 10 días naturales siguientes (artículo 19.3 Ley Propiedad Horizontal). Una vez pasados 30 días naturales desde la recepción del acta para que los propietarios ausentes manifiesten su oposición a los acuerdos adoptados, esta será válida de pleno derecho.

El nuevo administrador debe notificar al saliente su rescisión del cargo. El antiguo administrador tendrá 30 días (es el plazo habitual) para preparar y entregar toda la documentación de la Comunidad al Presidente o nuevo administrador.


La manera más fácil de cambiar de administrador de fincas

Como vemos, la gestión de cambio de administrador de fincas no es complicada en si, pero sí conlleva un trabajo y su tiempo.

En EDISA SERVICES pensamos que tu tiempo es oro, por lo que hemos simplificado al máximo el cambio de administrador de fincas. Lo hemos reducido a una simple llamada de teléfono.

Si tu comunidad tiene problemas con el actual administrador de fincas porque este no cumple, los servicios son pésimos y las cuotas no paran de subir, solo decirte que no tenéis porqué aguantar esta situación ni un minuto más. Llámanos ahora. Te informaremos de todo lo que te ofrecemos -que es mucho- y te daremos un presupuesto personalizado para la administración de la comunidad que, seguro, mejorará las cuotas actuales y también los servicios.

Además, nos encargamos de todas las gestiones, incluido recoger toda la documentación que sea necesaria al antiguo administrador.

Contacta ahora con nosotros. Sin compromiso.


Fuente: mi último artículo publicado en la web de Edisa Services.